破解了长期困扰行业的“商改租”产权障碍问题，允许商务楼宇在不改变产证性质的前提下，通过全周期合同监管兼容租赁住房功能。

　　核心区（城市主/副中心）：鼓励兼容商业酒店，允许增加服务公寓和人才公寓，满足高管人群需求

　　社区级项目（社区中心）：鼓励融合“租赁住房+养老托育+城市建设者之家”，构建15分钟生活圈

　　与此同时，青岛于2025年8月发布《“中国康湾”建设三年行动计划》，提出到2027年建设100个医康养综合社区嵌入式服务设施，支持既有商业、商务办公建筑转型为高端康复医疗公寓、旅居康养公寓。此类政策为国企通过存量改造入局中高端公寓市场提供了多元化路径。

　　中高端服务式公寓市场已形成“三足鼎立”的竞争格局，各类参与主体凭借差异化优势抢占市场份额:

　　虽然中高端服务式公寓在中国市场已有30余年发展历史，但占据市场占有率大头的一直是外资品牌。近年来，铁狮门、博枫、领盛、华平、睿星等外资机构更是对国内中高端服务式公寓行业表现出浓厚兴趣，推出了一批新兴品牌。

　　以最早进入中国市场的新加坡雅诗阁服务式公寓为例，2023年全年，雅诗阁继续巩固着作为中高端服务式公寓头部品牌的地位，在中国新开20余家物业、逾5000套公寓及酒店单元，刷新了其2019年创下的年开业17家物业、3299套公寓及酒店单元的纪录。但在2024年仅开业5家物业，逾1700套公寓及酒店单元投入运营，签约8个项目，逾2700套单元，布局增速有明显的放缓。

　　近年来房企系企业表现相当积极。而国资系房企向来是住房租赁行业的主力军，在中高端服务式公寓领域同样不甘人后，如华润、中海、招商等。

　　以中海为例，中海商业旗下的中海长租公寓推出了商务服务型品牌中海海堂，通过联动项目周边商办、购物、文娱等多元生态，着意将中海海堂打造成“全域商业生态链条”中的居住载体，同时通过城市商业综合体的反哺，让高端租住生活呈现出更为丰富的面貌。中海的打法也并非个例，时至今日，商业综合体配建高端服务公寓几乎成了业主方共识。

　　民营企业稳扎稳打，同样在中高端服务式公寓市场有了一席之地。中骏方隅采取“基金管理+数字化连锁运营”模式，与基汇资本、中东主权基金等设立多支投资平台，总规模超13亿美元。以协信家为例，作为协信控股旗下的服务式公寓品牌，协信家一开始就锚定了中高端服务式公寓市场，并利用市场窗口期获取了一批优越资源和项目，以高端奢华系列协信玛莎服务式公寓和芙嘉洛公寓切入，并在此基础上开拓了精致化的轻奢服务品牌安泊芮，进一步扩大客群覆盖群体，为扎根中国高端服务式公寓市场打下良好基础。目前，协信家拥有芙嘉洛、安泊芮、信汇等三大产品系，并以安泊芮为核心，持续推动着整个产品体系的升级和拓展。

　　相比其他参与者，酒店系公寓往往背靠成熟的经管体系以及多年积累的私域流量池（例如城家背靠华住集团庞大的2.8亿会员生态，以及城家自有超1200家企业客户和500多家线上合作长租中介，实现高效、低成本的精准导流。大大降低对OTA的依赖，构建私域流量护城河）。同时借助对“居住”这一概念的理解优势，形成与酒店业态的协同，获得更多收益节点和更强的盈利能力。

　　脱胎于华住集团的城家是酒店系长租公寓的典型代表。近几年，经过多次战略调整，城家已形成全品类公寓产品线，其中就包括早前战略合并的中高端品牌瑞贝庭。两年多来瑞贝庭扩张势头明显，签约拓店数十余家。2023年11月，瑞贝庭首家旗舰店“上海徐家汇GROW瑞贝庭公寓酒店”开业（商改租的品质跃迁与社区营造）。此后，城家中高端产品线在一线城市的战略扩张更加势不可当，上海嘉定新城瑞贝庭公寓酒店、北京国门瑞贝庭国际酒店以及城家公寓酒店北京三元桥燕莎使馆店（轻改造的效率典范，像公寓一样的酒店）相继开业。城家对瑞贝庭的愿景也非常明确，即希望发挥自身在长短租周期管理和业态结合上的优势，糅合酒店经营服务和长租公寓双领域积累的经验，打造新的服务式公寓标杆，“做中国人自己的服务式公寓第一品牌”。

　　中高端服务式公寓市场正经历根本性的客群变迁，这一变化对产品设计和服务体系提出全新要求。URI观察到，在整体租房市场并不景气的大背景下，如火如荼的租赁市场同样感受到了凉意，其中又以高端市场受到的冲击更大。相比中高端服务式公寓供应量的一直增长，对应的新增需求却并未及时跟上。

　　主要归因于经济下行，消费降级成为趋势，同时许多企业面临着改革调整期，一些外企在疫情后慢慢地减少外派人员或降低预算…这些都对高收入人群的数量和消费倾向造成了一定影响。他们与普通租房人群一样，同样有意控制租金预算、缩减租金支出，高端租赁需求也随之有所下降。

　　与此同时，2023年开始至今，保租房大量入市，对中高端服务式公寓租户形成了某些特定的程度的虹吸。尤其是那些自我定位失误、在高端赛道并不具备强力优势的项目，上无法与标杆高端项目竞争品质，下无法与白领公寓竞争价格，进退失据，往往陷入了尴尬局面。

　　面对竞争加剧，领先运营商通过细分产品线和特色场景营造构建差异化优势（举例部分）：

　　·中骏方隅打造四条产品线：轻奢系（方隅国际公寓）、高端系（方隅精品公寓）、共享社区型（方隅LITE）、委托管理（

　　途趣发展集团形成“途趣·阅府（超高端）-途趣服务式公寓（高端）-悦趣服务式公寓（中高端）”的金字塔品牌结构;

　　上海海格公寓通过保护性改造，将历史建筑转型为“公寓+精品酒店”混合体，出租率较改造前

　　，将空间划分为休闲、零售、社交、健身等可自由组合的功能模块，构建24小时生态圈；

　　存量改造优先：着重关注地方国企持有的闲置商办物业，例如上海“15年功能兼容期”等政策红利，通过轻资产运营模式盘活低效资产。典型路径为：接收存量物业→功能改造→专业化运营→通过REITs实现资本回收。

　　政企协同创新：复制万科与政府共建模式，打造“人才公寓+青年社区”综合平台。万科泊寓已在全国14个城市建立29个“青年驿站”，无偿提供住宿超100万天次，同时配套职业规划、创业孵化等服务。此类项目既能满足政府人才安居需求，又可获得政策支持和稳定客源（聚焦高品质人才）。

　　跨主体合作：借鉴艺龙酒店科技与途趣的合作模式（良程酒管×途趣=艺龙瑞阁），国企可依托物业资源优势与专业公寓运营商或酒店集团形成战略联盟，快速获取运营能力及获客渠道。

　　与地方人社部门合作，在公寓内设置“人·才服务驿站”，提供政策咨询、就业对接；联合创业孵化器为租户提供低成本创业空间

　　在社区级项目中设置“健康小屋”，配备基础体检设备与远程医疗终端；签约属地三甲医院开通绿色通道

　　设计“城市体验官”计划，组织在地文化探访活动；开发公寓酒店专属APP整合本地生活服务（搬家、洗衣、保洁、生鲜配送）

　　中高端服务式公寓市场正经历深刻转型，从“外需驱动”转向“本土深耕”。然而，在当前经济下行、消费理念趋于理性的背景下，高端及泛中高端市场的整体需求承压明显（上海等一线城市亦不例外），单纯依赖地段溢价和豪华硬件的传统模式面临严峻挑战。

　　1. 合规性乃入场基石：服务式公寓兼具长租与短租（类酒店）属性，其核心商业模式依赖灵活租约。国企第一个任务是确保持有或拟改造物业具备完整的、可用于酒店/公寓式酒店运营的“特种行业许可证”（特行证）等合规资质。缺乏合规性将极大限制运营模式（无法合法开展短租）、影响收入结构，并埋下政策风险隐患，物业合规是商业模式成立的前提，不可回避。

　　2. 运营能力是核心壁垒：服务式公寓本质具有强酒店属性（服务基因），其成功高度依赖专业的服务体系、精细化运营（如人员培训、标准化流程、快速响应）及强大的会员/渠道体系。缺乏深厚酒店基因和专业运营团队的国企，将面临显著的运营能力鸿沟。 与专业运营商深度合作或收购成熟团队是弥补短板的必要路径。

　　3. 价值创造是破局关键：在需求趋紧的市场中，单纯提供“标准化住宿空间”已不足够。国企必须发挥资源整合优势，推动：

　　从“空间提供者”向“生活方式解决方案提供者”演进，精准聚焦细分客群（如人才、银发族）的全生命周期需求（居住、工作、健康、社交）；

　　利用“政策红利+存量改造”降低进入成本，并通过“智能科技”提升管理效率与使用者真实的体验（如降低能耗、优化服务）；

　　构建“居住+职业+健康+社交”的复合价值网络，将公寓打造为人才扎根城市的首站平台或特定群体（如长者）的优质生活社区。

　　未来三年是国企探索该领域的关键期。成功的重点是：严守合规、审慎评估市场、有效弥补运营短板，并坚定不移地围绕核心客群深耕产品创新与服务价值。 唯有如此，方能在充满挑战的市场环境中，抓住结构性机会，实现社会效益与经济效益的双重目标。URI提醒切忌低估市场风险与运营复杂性。

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